EXEMPLE D’ANALYSE D’UNE PROMOTION IMMOBILIERE

A travers cet exemple, vous trouverez ci-dessous quelques fondamentaux d’analyse d’une Promotion Immobilière.

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1) Objet :

Notre exemple : financement des travaux de construction d’un ensemble immobilier de standing composé de 40 appartements et 2 commerces destinés à la vente (VEFA) sur la Commune de SB (centre ville).

2) Le Secteur concerné :

Points d’analyse :
- Le Bien, objet de la demande de financement est-il « maîtrisé » (Terrain acquis sur Fonds propres, permis et budget définitifs) ?
- Le programme est-il pertinent pour la clientèle visée ?
- Son emplacement est-il attractif ?

Dans notre exemple :
- Le terrain est financé sur fonds propres et sert d’apport au projet (450 KE soit 10% du prix de revient total).
- PC (Permis de construire) accordé et purgé (du recours des tiers).
- Emplacement de bonne qualité en plein centre ville de SB à proximité de toutes commodités et du Chef Lieu.
- Secteur en fort développement où le besoin en logements et locaux commerciaux est important et l’offre actuelle insuffisante.
- Les prix (X €/m²) sont attractifs et vont permettre la commercialisation rapide du programme (fourchette comprise entre XA et XB Euros).
- Les prestations correspondent à un bon niveau de standing : climatisation, cuisines équipées, salles de bains aménagées, résidence sécurisée, terrasses spacieuses…

3) Les Intervenants :

Points d’analyse :
Lors de l’étude de l’opération, il est impératif de valider l’opérateur immobilier :
- Cet opérateur est il un professionnel de qualité ? Eléments d’analyse : réputation, connaissance du marché local, adhésion à un organisme professionnel, réalisations achevées et en cours, cotation Banque de France….
- Les coûts sont-ils cernés et validés ?
- Les sociétés pressenties pour les travaux sont-ils de qualité et nous assurent-ils du bon déroulement du chantier ?

Dans notre exemple :
- Opération confiée à un professionnel expérimenté (Groupe S figurant parmi les principaux promoteurs de la région) qui dispose de références nombreuses et d’une très bonne réputation (+ de 10 000 logements construits)
M. H (gérant de la SCCV) dispose par ailleurs d’un patrimoine foncier important : surface nette de xxxxx KE
- Commercialisation assurée localement par le promoteur.
- La consultation des entreprises est en cours, les marchés seront signés après obtention d’un accord bancaire (néanmoins budget validé et coûts cernés : entreprises habituelles du Groupe ST).

4) Analyse financière de l’opération :

Indicateurs & critères financiers :

Points d’analyse : décomposition du débouclage de l’opération de promotion immobilière :

- Le prix de revient = Coût de la promotion (charge foncière + coût de construction + honoraires)

Le financement de l’opération de promotion immobilière se fera via :

- Un apport = apport du promoteur dans l’opération (en cash ou en nature, exemple : terrain).
- La Réservation = part des appartements vendus. Un taux de réservation faible doit impliquer un niveau d’apport plus conséquent.
- Le Crédit = crédit d’accompagnement mise en place pour permettre la réalisation de la promotion.

La part du financement non couvert par l’apport, le crédit et les réservations (=l’impasse) doit être très faible.

Dans notre exemple :

Prix de revient 4478 (100%)
Apport 450 (10 %)
Réservations : 2200 (49 %)
Crédit : 1800 (40 %)
IMPASSE : 28 (1 %)

Nous constatons ici le bouclage dans de bonnes conditions de l’opération : le niveau d’apport et de réservations étant suffisants pour limiter l’impasse de trésorerie à un niveau non significatif (1% du prix de revient).

Indicateurs concernant la valeur du projet :

Points d’analyse :
- Marge sur Vente = Prix de vente – Prix de revient
- Sécurité bancaire = Marge sur Vente + FP. Plus ce taux est élevé moins le risque financier sera élevé.

Dans notre exemple :

Valeur de Vente: 6 000 KE
A déduire :
Commissions sur ventes : 200 KE

- Marge sur Vente = 6000 - 4 478-200 = 1 322 K€ soit 30% des dépenses (prix de revient) et 22 % du Prix de Vente.
- Sécurité bancaire = 1 222 + 450 = 1672 K€ (37 % du revient total).

5) Garantie et conditions des concours mises en place :

Point d’analyse sur les Conditions préalables au Crédit d’accompagnement :
-Justification des apports qui devront être investis dans l’opération jusqu’au complet remboursement des concours consentis par la Banque.
-Justification de xx% réservations fermes (avec dépôt de chèques chez le notaire).
-Justification des autorisations administratives purgées de tous recours.
-Justification des marchés signés (entreprise de Gros Œuvre).
- Engagement de M. H (gérant) de supporter tout dépassement de budget.

Dans notre exemple :

Crédit d’accompagnement : 1 800 KE sur 12 mois (réalisation des travaux)

Garantie
Hypothèque + CPS de M. H . La surface de M H peut permette de faire face à des dérapages éventuels (Patrimoine foncier (terrains) de M. H estimé à xxxxx K€).

Conditions préalables au Crédit d’accompagnement
- Justification des apports (terrain réglé à hauteur de 450 K€).
-Justification de 49 % réservations fermes.